文 | 酒管财经
近日，一则挂售信息在酒店圈悄悄发酵。
成都环球中心天堂洲际大饭店，这座占据成都高新区核心地段、号称成都体量最大的五星级酒店，以 9.5 亿元的价格再次挂售转让。
曾几何时，它是成都高端接待的名片，是商务人士的首选，更是外地游客打卡成都的网红地标，风光无限。
这座酒店最初的评估价高达 16.09 亿元，如今以 9.5 亿的挂售价被摆上货架，相当于直接打了 6 折。
事实上，这已经是该酒店第三次被摆上货架。
2024 年该酒店曾两次进行拍卖，起拍价从 11.5 亿元降至 10 亿元，但均以流拍告终。 酒店业主方从融创变更为东方雨虹后，依旧积极寻求项目转让。
曾经高高在上的"香饽饽"，如今为何陷入"降价甩卖"的尴尬？ 9.5 亿的标价背后，藏着多少不为人知的挣扎？而这场资产流转的背后，又预示着国内五星级酒店的未来走向何方？
成都"巨无霸"酒店的前世今生
在成都，提起五星级酒店，很多人的第一反应不是仁恒洲际，也不是丽思卡尔顿，而是这座位于环球中心的"巨无霸"。
毕竟，它的体量在成都五星级酒店里，至今无人能及。
在很长一段时间里，它都是成都高端酒店的代名词。
公开信息显示，成都环球中心天堂洲际大饭店建筑面积合计为 10.5 万平，地上 10.2 万平，地下 0.3 万平，975 间客房，还涵盖了全日制餐厅、中餐厅、咖啡吧、健身房、1150 平会议室、2500 平泳池，确实名不虚传。
建筑面积 10.5 万平方米，什么概念？
相当于 14 个标准足球场。
975 间客房，1150 平方米的会议室，2500 平方米的泳池。
这配套，放在全国都是顶配。
这酒店的位置有多好？
天府大道北段，地铁 1 号线锦城广场站旁边，步行就能到成都 SKP、招商大魔方。
值得一提的是，它的经营数据其实并不算差。
作为成都市区体量最大的五星级豪华酒店，成都环球中心天堂洲际大饭店 2023 年出租率达到 57%，在此之前的 5 年经营收入 1.9 亿左右，业主考核利润 5000 万元。
其实，成都环球中心天堂洲际大饭店仅仅是成都环球中心的酒店部分。
据悉，成都环球中心位于成都市天府大道北段 1700 号，占地面积约 1300 亩，总建筑面积约 176 万平方米，是集游艺、展览、商务、购物、酒店等于一体的多功能建筑，被誉为亚洲第一大单体建筑，可容纳 20 个悉尼歌剧院。
成都环球中心最初只有 3 万平方米的水上乐园，在"西南会展王"、成都会展旅游集团创始人邓鸿的打造下最终成了亚洲最大单体建筑。
后来，邓鸿把成都环球中心卖给了融创。
然而世事更迭，随着融创债务重组，被动地将成都环球中心天堂洲际大饭店以"以资抵债"的方式抵给了东方雨虹。
尽管经历多次挂售转让，但成都天堂洲际大饭店并未受此影响，目前仍保持正常运营。
"防水一哥"接手后急寻新买家
一个经营稳定、地处核心地段的地标酒店，为什么从融创到东方雨虹两任业主，都着急卖？
答案可能藏在四个字里：好看，难扛。
首先，"大体量"带来的，是难以承受的运营压力。
近千间客房、超大公区、恒温室内乐园、24 小时运行的机电系统、庞大的人员编制，再加上国际品牌管理费，每一项都是 "吞金兽"。
每年看似有 5000 万利润，一旦扣掉折旧、财务费用、隐性维护开支，真实现金流并不漂亮。
外界看到的是地标、旗舰、体量第一。
业主看到的却是成本、成本，还是成本。
这一轮出售的起点，始于前业主融创的流动性压力。
作为环球中心会展文旅板块的核心资产，这家酒店在融创债务重组周期中，被纳入资产处置清单。
2024 年 11 月，酒店被以物抵债转让给了防水行业龙头东方雨虹，抵掉近 10 亿元应付款。
对东方雨虹而言，这不是一笔战略投资，更像是被动接盘。
尽管东方雨虹成为洲际饭店新业主后，曾与雅高酒店集团、希尔顿酒店、万豪酒店及凯悦酒店等多家知名酒店管理集团接洽，意在引进新的酒店品牌经营方。
但一家深耕建材、防水的实体企业，如今似乎已没有耐心继续运营如此超大体量度假型五星级酒店。
据其财报显示，东方雨虹 2025 年前三季度营收同比下降 5.06%，归母净利润同比下降 36.61%。
持有一天，就要承担一天的折旧、能耗、人力、品牌管理费、维护成本。
与其慢慢养资产，不如快速回笼资金，回归主业。
于是，该酒店很快被重新推向市场，价格也是一降再降：11.5 亿元、10 亿元、9.5 亿元。
此外，成都酒店市场的整体下滑更是令其外部环境雪上加霜。
据臆合咨询数据显示，2025 上半年成都酒店间夜量排名跌至全国第 19 位（下滑 9 个名次），甚至被青岛、贵阳等二线城市反超。
随着成都环球中心天堂洲际大饭店产品老化，翻新就是天文数字。
酒店开业至今已超过十年，装修风格、设施设备、体验感，都进入必须更新的周期。
翻新一栋 10 万平的巨无霸酒店，动辄数亿投入。
对当前业主来说：翻新，是继续砸钱；不翻新，市场竞争力持续下滑。
最主要的，还是五星级酒店"大而全" 的时代已经过去了。
过去开发商做酒店，追求的是地标效应、资产包装和融资。酒店是不是最赚钱不重要，能给地块赋能、给融资加分，就是好资产。
如今的资本看酒店，只认三件事：现金流、回报率、退出通道。
超大体量酒店，资产重、周转慢、改造难、成本高，早已不是资本眼中的香饽饽。
还有多少五星级酒店在"裸泳"？
成都环球中心天堂洲际大饭店的困境，从来不是个例。
它只是全国五星级酒店的一个缩影，当行业红利褪去，曾经的"香饽饽"，正在集体面临生存大考。
从上海新天地安达仕酒店" 0 元转让"，到重庆北碚悦榕庄从 7 亿元估值跌至 8180 万元成交，再到郑州富力万达文华酒店以 3.28 亿元底价出让，越来越多的高端酒店，正在经历估值缩水、转让困难的困境。
再来看一组数据：
2025 年全年，全国酒店相关拍卖项目达 764 个，总金额 752 亿元，其中亿元以上标的 228 个；
2026 年 1 月，全国酒店拍卖 77 家，其中亿元以上标的共 28 家，拍卖总额约 109 亿元。
曾经被捧上天的五星级酒店，为什么突然就不吃香了？
首先，那个靠拿地盖楼、赚取地产增值红利的粗放时代已经彻底谢幕。
最典型的就是富力，曾经手握 77 家酒店，风光无限，现在却被新加坡债主清盘接管，旗下的郑州富力万达文华酒店以 3.28 亿元底价出让，较评估价打 7 折；长沙富力万达文华酒店以 5.138 亿元的起拍价成交。
而成都环球中心天堂洲际大饭店，就是融创甩卖资产的一个缩影。
当房企集体离场，五星酒店失去了最大的金主，自然也就陷入了无人接盘的困境。
毕竟，除了房企，很少有人愿意花数十亿买一个常年亏损的吞金兽。
还有，就是核心客源的逐步流失。
五星酒店的核心客源，以前主要有三类：政务接待、商务差旅、高端旅游。
但现在，这三类客源都在减少。
先说政务接待。以前，很多政府会议、公务接待都会放在五星级酒店，这是五星级酒店的重要收入来源。但随着相关政策出台，五星级酒店政务接待需求直接腰斩。
再说商务差旅。携程商旅的统计数据显示，87% 的受调企业都受到了差旅成本管控的影响，很多大厂的差旅住宿标准已经压缩到：一线城市 500 元封顶，其他城市控制在 300-400 元之间。
高端旅游市场也在发生变化。贝恩公司数据显示，中国高净值人群家庭对于非必要支出更为谨慎。以前他们愿意花几千元住一晚五星级酒店，现在更愿意把钱花在体验感更强的旅游项目上，而不是住宿上。
当政务、商务和高端旅游需求减少，五星级酒店未能及时找到新的客群定位，自然在市场中显得格格不入。
地产红利退去、核心客源流失、供给过剩同质化，这三座大山如今压得不少五星级酒店喘不过气来。
未来 2 – 3 年，国内五星级酒店市场会进入一轮供给出清：
一批资产过重、产品过老、运营乏力的五星级酒店，会批量出售或法拍；
一批管理费高、业绩不达预期的五星级酒店，也会被业主主动换牌或转让。
曾经，五星级酒店只信奉一句话：大，就是实力。
现在，现实给出了另一个答案：大，很可能也是包袱。
中国酒店业，正在告别大而不当、华而不实、重而不优的旧时代，走向精而有效、轻而有质、稳而有现金流的新时代。
下一个十年，能活下来、活得好的酒店，不再是体量最大的，而是运营最稳、体验最真、回报最实的那一批。
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